Allà per 2006 van començar a sonar trompetes celestials al voltant del campament VCF. Un nou estadi en forma de maná treia el cap en l'horitzó. Amb bon criteri les opinions més pessimistes auguraven una triplicació dels ingressos ordinaris de l'entitat amb la nova casa, que menys, més veient els comptes d'explotació de tots els nous estadis americans i europeus. Però el pla tenia una pota corcada. El finançament d'esta construcció es va fiar al 100% a la venta del solar de Mestalla.
El projecte fou víctima de l'habitual poca previsió a llarg termini del constructor/promotor autòcton, més donat a construir castells en l'aire que ha estudis amb trellat i a buscar-li cinc potes al gat. Davant la situació de bloqueig a causa de la conjuntura econòmica mundial, ara mateix, la falta de previsió i de pla B per part dels pares del projecte està posant a la vora de l'abisme a l'entitat.
Sempre m'he preguntat si algú en el club, o en el seu entorn, s'ha preocupat alguna vegada en tot este temps de pensar en altres vies de finançament que no estiguera lligat a la venta del vell estadi. Peguem una miradeta al finançament d'alguns estadis de recent construcció en l'Europa futbolística:
- L'Arena Aufschalke: La construcció de l'estadi del Schalke no va contar amb diners
arribats de la venta del vell estadi, ja que este era municipal. En la seua totalitat el finançament per a la construcció del mateix vingué per vies privades. El 60% del terreny destinat a explotació va ser donat en concessions. Es va crear un club de negocis, que dotara de vida diària a l'estadi, amb un centre de conferències, oficines, i llotges d'empresa, el que suposa que els espais comercials de l'estadi siguen visitats diàriament per turisme de congrés o empresaris. La resta de la construcció es va abordar amb la venda anticipada de Llotges i seients VIP (una espècie de primera fila, típica en els pavellons NBA) a més d'emetre bons per valor de 250 euros per a què els aficionats que volgueren contribuïren a la construcció de l'estadi, estes mesures van suposar el 45% del finançament total, que al costat de les concessions atorgades amb anterioritat, van cobrir el 100% del cost. 
Emirates Stadium de l'Arsenal: Mentre en el VCF es pretenia que la venta del vell estadi suposara el 100% del cost total del nou camp, i damunt donara beneficis, en el cas del Emirates, el vell Highbury no va suposar ni el 30%. El vell estadi es va vendre per menys de 200 milions d'Euros. Igual que el cas alemany, el Emirates va tancar part del seu finançament creant dins del recinte un club de negocis, amb oficines, i sales destinades a congressos i reunions, a més de clubs de fitness i spa d'alt standing. Les concessions a X anys d'eixos espais, la venda anticipada del 50% de les llotges vip i la d'abonaments de tribuna a 10 anys, juntament amb l'aportació de la família Hill-Wood, acomodat clan de banquers londinencs lligats a l'Arsenal des dels anys 30, i l'entrada en la societat de Emirtes, amb 150 milions d'Euros per posar nom a l'estadi, van tancar els més de 500 milions de pressupost que va costar la nova casa de l'Arsenal. En els casos citats l'explotació comercial per a ús propi del recinte es va salvar en un 68% en el cas angles i en un 40% en l'alemany.
Un estadi com a motor econòmic.
Deixant de costat els exemples de l'Arsenal i del Schalke que no deixen de ser referència, però no únics models a seguir, ni tampoc els més adequats per a fer-lo, continuem comparant casos a nivell mundial de com obtindre finançament per a construir un nou estadi sense que la societat destinada a ocupar el recinte haja d'arruïnar-se a força de finançar l'obra. Viatgem esta volta fins al cor automobilístic del món. Detroit.
El Ford Detroit Field potser és el millor exemple de rendibilitat d'un recinte esportiu i de com este es converteix en el motor econòmic d'un barri. El Ford Field va ser concebut dins d'un pla de desenvolupament urbanístic per a revitalitzar el nucli antic de la ciutat, amb uns objectius molt clars: Ser una referència arquitectònica de la nova Detroit, ser la nova casa de l'equip de la NFL i dotar-lo de majors recursos econòmics per a competir al més alt nivell, i ser la locomotora del nou pla de desenvolupament del barri.
El recinte, d'arquitectura modernista, compta amb 50 mil metres quadrats d'instal·lacions, on es troba una galeria comercial, un hotel, un edifici d'oficines, un pàrquing, i he ací altra volta, un club de negocis, a més de les instal·lacions pròpies de l'equip, Els Detroit Lions, que doten d'activitat constant al recinte durant els 365 dies de l'any. A causa dels seus múltiples i rendibles opcions de negoci solament el 48% del recinte va ser donat en concessions que van aportar el 100% del finançament total.
Xifres concretes.
MGK ARENA, empresa dedicada a l'explotació comercial d'estadis i esdeveniments esportius, va presentar en un informe en 2007 alguns passos a seguir per a obtenir el finançament necessari per a la construcció d'un nou estadi. En el cas exposat per l'empresa es centra en un recinte amb una capacitat no superior a 45 mil espectadors, amb lo que en el cas concret del VCF caldria multiplicar per dos les xifres i quantitats netes a obtindre.
- Nom de l'estadi (Naming rights): Practica cada volta més estesa a Europa i que amenaça amb convertir-se en costum a causa de la inevitable necessitat de finançament i nous inversors dels quals manca un esport com el futbol, tremendament subdesenvolupat fora de les fronteres britàniques. Un estadi amb la capacitat esmentada, 45 mil espectadors, d'un club mig, com el Espanyol, es pot obtindre una rendibilitat de 8 milions d'euros per temporada durant 15 anys. En casos més comparables podem trobar-nos amb els 92 que paga Allianz o els 83 de Heinz en Pittsburg, concessió durant 20 temporades.
- Zona d'Oficines: Dota a la instal·lació de valor afegit, la infraestructura més important i amb més ganxo a l'hora de trobar inversors, lo que facilita els acords. S'ofereix alguna cosa més que metres. Les sales per a congressos i conferències, les llotges i Zones VIP, suports publicitaris i la possibilitat d'identificar la marca de l'empresa juntament amb la comunicació corporativa de l'estadi. Dins de les limitacions exposades en l'inici, recorde que parlem d'una instal·lació no superior a 45 mil espectadors, els metres necessaris per a atraure inversors seria d'uns 2000 metres quadrats. Amb estes dades es podria obtindre per oficina uns ingressos anuals en concepte de lloguer per valor de 360 mil euros, amb un contracte factible de 12 anys. Amb estes xifres i amb l'espai suficient per a albergar a deu empreses (20 mil metres quadrats) es podria obtindre, en una previsió realista, uns 43 milions d'euros d'ingressos directes, caldria analitzar lo que l'activitat en estes oficines i centres de congressos aportaria a la zona comercial i de restauració.
- Hotel: L'hotel és la instal·lació més fàcil de rendibilitzar i per la qual més ofertes es pot obtindre, sent factible entrar en una subhasta que multiplique per sobre del seu valor real els ingressos desitjats. L'activitat generada pel centre de negocis (punt anterior) la zona comercial i el moviment propi del recinte mitjançant la celebració d'esdeveniments esportius o d'altra índole, són una garantia de rendibilitat. Un hotel de 5 mil metres quadrats pot reportar 15 milions d'euros anuals en una concessió a 20 anys.
- Zona Comercial (Comerços, restauració, zona d'oci, cinemes...etc.): Els futurs inversors en este concepte, contarán amb la presència garantida durant tots els dies del personal de les empreses allí situades, unes 2000 atenent a les xifres indicades anteriorment, a més cal unir-li la capacitat de generació de tràfic que reporta un centre de negocis al contar amb els consumidors amb el ràtio més alt de consum: El turista de congrés. En un estadi de les característiques esmentades, l'aconsellable és destinar 15 mil metres a esta activitat. A un preu de 2.400 euros per metre, podem aconseguir una xifra de 36 milions d'euros.
Si desitjàrem construir un estadi de 45 mil espectadors, atenent a les xifres exposades, hauríem captat 109 milions d'euros (ell 80% del cost total de la construcció), amb una ocupació de 40 mil metres quadrats. Contant amb que encara ens sobrarien uns 10 mil per a ús propi del club que anara a ocupar l'estadi... oficines pròpies, museus...etc.
Cap comentari:
Publica un comentari a l'entrada